赠与房产不可要回的情形主要有已公证或交付，赠与人可撤销权转移前的赠与，但救灾、扶贫等公益赠与或公证赠与不适用；若赠与人不交付财产，受赠人可要求交付；房地产赠与合同为单务、无偿、实践性、要式合同，需书面形式、公证并办理过户登记手续，否则无效。法律分析；赠与房产不可要回的情形主要有，已经进行了公证或者已经进行了交付，就是已经办理了过户手续，都是不可以要回的。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。房地产赠与合同具有如下法律特征。