本文讲述了开发商在何种情况下应当承担违约责任并退房。包括未取得商品房预售许可证、购房合同被确认无效、存在重大误解或欺诈订立、按揭不能、屋面积误差比超出3%、房屋主体结构质量存在问题、房屋质量严重影响使用、擅自变更规划设计、套型与图纸设计不一致、迟延交付房屋以及迟延办理房屋所有权登记超过一年的情况。根据《商品房销售管理办法》相关规定，开发商擅自变更规划、设计或迟延办理房屋所有权登记超过一年的，购房人。法律分析；以下情况予以退房。1.开发商未取得商品房预售许可证的。2.购房合同被依法确认无效的。3.购房合同存在重大误解或开发商欺诈订立的。4.按揭不能的；5.屋面积误差比绝对值超出3%的。6.房屋主体结构质量存在问题的。7.房屋质量严重影响使用的。8.房地产商擅自变更规划设计的。