不能办理产权证的车位通常有两种类型。第一种是已经计入公摊面积的车位。这类车位从法律上讲，属于全体业主共有，因此无法购买产权，但可以租赁。第二种是人防车位。人防车位因其特殊性质而不同，因其占用的人防工程属于国家所有，故人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，无法购买产权。对于人防车位是否可以租赁，司法实践中存在两种观点。一种观点认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。另一种观点认为，按照“谁投资谁受益”的原则，开发商可以租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续，最好先取得人防部门的许可。