房产证面积与实际面积不符时的处理方式：误差在3%以内，据实结算房价款；超出3%，买方可解除合同，卖方返还已付款及利息；买方继续履行，按面积误差比例和约定价格决定补足、卖方承担、卖方返还或双倍返还。根据《商品房销售管理办法》，合同应明确约定面积误差处理。误差在3%以内，据实结算；超出3%，买方可退房，产权大于合同约定面积，买方补足；小于合同面积，卖方返还或双倍返还。法律分析；1、房产证面积与实际面积不符未超出3%时据实结算房价款；超出3%时买方可以选择解除合同，卖方返还已付购房款及利息；买方继续履行的可以按照面积误差比例和约定的价格决定是由买方进行补足、卖方承担、卖方进行返还或者双倍返还。2、法律依据《商品房销售管理办法》。