1、市场行为属性不同。一般来说，商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值。最重要的是，对购房群体没有限制，属完全的市场经营行为。而集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社等组织建设，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。另外，它采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为。2、申办手续不同；在通常情况下，房地产开发公司要开发经营普遍商品房，就必须要“五证俱全”。即要同时具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。