小产权房和集资房的主要差异在于产权证颁发、土地使用证和预售许可证、产权归属等方面。小产权房产权不完整，只享有居住权；集资房产权归企事业单位，购买的是使用权。集资房无法办理房产证，产权归企事业单位，购买的是使用权，不能在市场上自由转卖。集资房是为解决内部职工住房问题而建，产权归企事业单位，职工购买的是使用权。离婚时，集资房的产权归属对分割产生重要影响。法律分析；小产权房和集资房在以下几个方面存在差异。1.小产权房是在农民集体土地上建造的房屋，未支付土地出让金等费用，其产权证并非由国家房管部门颁发。集资房则是由国有单位组织并提供自有国有划拨土地用于建房用地，国家对部分税费予以减免，职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不得对外出售。