法律分析。第一次拍卖拍卖保留价为评估价，即如果房产评估价格为160万元，那么第一次拍卖保留价就是160万元，如果行情看涨也可以高过这个价，但不能低于这个价。法律依据。《中华人民共和国拍卖法》 第四十四条 委托拍卖合同应当载明以下事项。（一）委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所。（二）拍卖标的的名称、规格、数量、质量。（三）委托人提出的保留价。（四）拍卖的时间、地点。（五）拍卖标的交付或者转移的时间、方式。（六）佣金及其支付的方式、期限。（七）价款的支付方式、期限。（八）违约责任。（九）双方约定的其他事项。