商品房退房的情形和程序。购房者可以在以下情况下退房：实测面积与合同约定面积误差超过3%、开发商逾期交房、变更规划设计、未取得预售许可证、房屋质量问题、无法办理产权过户、贷款未批准等。退房程序包括发出退房通知、办理各种手续、开发商退还房款并解除贷款合同。购房者应通过挂号信、传真或电话形式向开发商提出退房要求。开发商应退还全部购房款并办理相关手续。法律分析；商品房可以退房的情形。(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。(四)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。