物业费需要开正式发票。物业费收取时必须开具正规的物业发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》，销售商品、提供服务及其他经营活动的单位和个人在收取款项时，应向付款方开具发票；特殊情况下，付款方可向收款方开具发票。如果合同规定物业费由承租方承担，则物业公司应向承租方开发票。若合同注明租金包含物业费，则发票应开给房产所有人。不符合规定的发票不能作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。对于公司购买房屋的物业费报销，公司可要求物业公司开具公司抬头的发票。根据税法规定，物业公司应以与物业管理相关的收入减去代业主或承租者支付的费用后的余额为营业额。物业费的开票流程。1、物业公司确认业主缴纳的物业费用。2、业主向物业公司提出开具发票的要求。3、物业公司根据业主缴费情况出具发票。