法律分析。房屋出现质量问题，应当由当事双方进行房屋质量鉴定，然后，根据鉴定结论确定是否存在退房情形。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。法律依据。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。