房屋入住几年后才发现有质量问题的，首先应看是否属于保修期内，如果是保修期内可以找开发商协商解决。如果超过了维修期，则实行有偿维修。1、房屋主体结构质量问题：可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。2、非房屋主体结构的质量问题：如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。一、开发商违约的情况有几种。房屋买卖双方一旦签订了购房合同，只要购房合同有效，那么买卖双方都需要遵守合同的规定，购房合同应该是正规的，具有法律效力的。一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况。