房屋租赁年限由双方协商确定，法律未作强制性规定。租赁期限六个月以上的应当采用书面形式订立租房合同，当事人签订的租房合同所约定租赁期限不得超过20年，超过20年的租赁期限无效。一、什么情况下租房合同无效。租房合同无效的情况如下：1、出租人与承租人签订的租赁合同属于虚假的意思表示。2、出租人与承租人签订的租赁合同违反法律、行规的强制性规定。3、出租人与承租人签订的租赁合同属于恶意串通，损害他人合法权益的情形。4、出租人与承租人一方为无民事行为能力人。租房合同的签订流程如下：1、租赁双方持第二条规定的有关证件，到房屋租赁管理办公室登记。2、租赁工作人员对证件进行审查，对租赁合同进行监证，审查初步通过后予以签署初审意见。3、在初审通过的基础上进行二交审查，签署二审意见。