不计算在商品房建筑面积的项目包括。1．层高在2．2米以下的房屋，净高在2．05米以下的地下室和半地下室。2．突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3．房屋之间无上盖的架空通道。4．无柱雨篷。5．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6．骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7．房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。8．消防、检修等用途的室外爬梯。9．构筑物，如烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。一、房屋出售后谁来维修。