商品房预售合同需取得预售许可证明方可生效，否则无效。但若在起诉前取得证明，则可认定有效。销售广告和宣传资料视为要约，具体说明和允诺对合同内容有重要影响。定金作为担保，若未能订立合同，应按法律规定处理；若因不可归责于双方原因导致未能订立，定金应返还买受人。认购、订购、预订等协议符合主要内容要求且已收购房款，应视为买卖合同。对无法履行的违约责任，只能要求其他违约责任。法律分析；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《房屋买卖合同司法解释全文》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。