实际住房面积比老宅基证面积小怎么办。在这样的情况下存在面积误差，就需要实际看误差的范围，要是误差超过了3%的话，那此时购房者是可以要求开发商退房，并赔偿由此造成的损失。房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘。(一)申请产权初始登记的房屋。(二)自然状况发生变化的房屋。(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。