一、什么是不动产；1、不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。2、不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。二、不动产的特征；1、自然特性：不动产作为自然物的特性有。（1）不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。（2）个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。（3）耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。（4）数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。