业主换掉物业必须具备两个条件：1、物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定；2、需要小区入住或现有的三分之二或以上的业主同意辞退。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。法律依据：《物业管理条例》。第十一条 下列事项由业主共同决定。（一）制定和修改业主大会议事规则。（二）制定和修改管理规约。（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。（四）选聘和解聘物业服务企业。（五）筹集和使用专项维修资金。（六）改建、重建建筑物及其附属设施。