不动产抵押设立要件如下：1、抵押人必须具备主体资格，不得为无民事行为能力人。2、抵押物必须符合法律规定，不得为产权纠纷的动产或者不动产。3、抵押物的价值应当经过具有评估资格的评估机构评估。不能作为抵押物的不动产包括以下内容。1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产。2、军队的房地产。3、产权关系不清的房地产。4、有产权纠纷的房地产。5、由国家计划即将拆迁的房地产。6、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产。8、没有地上建筑物的农村集体土地。9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押。10、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。