本文主要介绍了商品房的使用年限和产权年限的计算方式。使用年限从开发商取得土地使用权的日期开始算起，而产权年限是从国有土地办理出让的那天开始计算的。根据330新政，房产证或契税票满两年即可免征营业税。房屋所有权只要不发生变更、转让和消灭的情况下，是长期的，不受年限限止的。另外，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《民法典》的相关规定，不同用途的土地使用权最高年限也不同。法律分析；商品房的计算使用年限是从开发商取得土地使用权的日期开始算起。就是说，等房子到了业主手里，产权至少已经过了一两年了。如果是卖房，按照房产证或契税票孰先的原则，计算有无营业税。根据330新政，房产证或契税票满两年即可免征营业税。