他项权证抵押房产，借款人不还款，抵押权人可与抵押人协议折价出售房产或以拍卖所得优先受偿。根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押人应在房屋所有权证书上作他项权利记载，并领取《房屋他项权证》。对于预售商品房或在建工程抵押的情况，抵押合同应有登记机关记录。若在抵押期间房产竣工，需重新办理抵押登记。法律分析；他项权证抵押到期借款人不还款，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。