不动产作为担保财产是不能转移的，因此不能质押，只能办理抵押手续。1、质押的定义：质押改变了质押物的占管形态，由质权人负责对质押物进行保管。2、不动产的定义：是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。一、抵押权和质权的区别。抵押权和质权的区别主要在于抵押方式和抵押行为的不同。具体而言，抵押不转移标的物的占有，仍由标的物所有权人占有，而质押则相反，出质人必须转移质物的占有，占有权归质权人，且抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质押权人负责对质押物进行保管。因此二者适用的财产也是不一样的，质权一般适用于可以进行交付的动产。