法律分析：房屋买卖合同的成立不需要进行办理批准的前置程序，自成立时生效。但房屋买卖协议书经过公证后，则具有更强的证据证明力。房屋买卖合同的生效要件。1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。