法律分析。（一）拍卖前，查封房屋。（二）拍卖前，评估房屋。（三）第一次拍卖（拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告）。1、竞买人应当于拍卖前向人民预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。2、人民应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。（四）第二次拍卖；拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。（五）第三次拍卖；对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。（六）变卖；