房子不住物业费可以减免，但是不能不交原因如下：1、根据法律规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。2、业主违反约定逾期不支付物业费的。（1）物业服务人可以催告其在合理期限内支付。（2）合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。3、提示物业公司对小区内环境、卫生、安全等方面进行日常维护，即使业主的房屋空置也应该交纳物业费。4、物业费是物业公司提供物业服务的对价，对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的。（1）根据质价相符的原则，业主要求减收物业费的，应当依法酌情考虑，但是业主不能以物业服务不达标为由拒绝缴纳全部物业费。