租赁合同的最长期限不能超过20年，超过部分无效。租赁期满后可续订，但续订期限不得超过20年。未办理登记备案手续不影响合同效力。租赁期限超过6个月应采用书面形式。出租人应交付租赁物并保持符合约定用途。承租人应按约定使用租赁物，若约定不明确可根据租赁物性质使用。承租人按约定使用租赁物致损耗不承担赔偿责任。法律分析；租赁房屋租赁合同时，租赁的期限由双方当事人协商确定，但合同最长不能超过20年。《中华人民共和国民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。