住改商指的是将原本的住房改造为商业用房的行为。申请人需提交市场主体住所(经营场所)合法使用证明方可予以登记。住改商房子办不下来房产证会有风险，包括无法抵押、房屋价格远低于市场价格等。法律分析；住改商指的是将原本的住房改造为商业用房的行为。这种改造有两种情况：一是直接在宅基地上将住房改造成商业用房；二是没有宅基地，在土地上直接建造商业用房。二、住改商房屋要哪些手续。“住改商”的申请人，办理登记手续的时候，需提交市场主体住所(经营场所)合法使用证明方可予以登记。住所(经营场所)合法使用证明包括。(一)自有房产提交房屋产权证复印件。(二)租赁房屋提交出租方的房屋产权证复印件及租赁协议。