住宅使用年限为70年，二手房使用年限为70年减去已使用年数。根据相关法规，土地使用权出让的最高年限根据不同用途有所不同。转让方式取得的土地使用权的年限为出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。法律分析；一般住宅的适用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年减去已使用年数。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定。（一）居住用地七十年。（二）工业用地五十年。（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。（五）综合或者其他用地五十年。