（1）须具有构造上的性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。（2）须具有使用上的性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无的出入门户。（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。一、建筑物区分所有权。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。