1、在物业管理区域内，多层物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区，或高层物业建筑面积不足1万平方米，或多层、高层混合物业建筑面积不足2万平方米的住宅小区或大楼。2、物业产权单一并由产权人自用的。3、已实行物业管理合同期满后经双方协商同意续约的。4、在保密或安全等方面有特别要求的。5、国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。委托管理是指受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象进行经营管理的行为。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。