(1)必须存在有效的商品房预售合同。转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。关键是如何理解有效的涵义。合同有效是否要求开发商具备缔约主体资格？如果开发商没有取得预售许可证而签定合同，此时合同是否无效？笔者认为，只要合同是双方意思表示一致的结果就应该认定为有效。只有出现了法律规定的无效事由时才可认定为无效。要将政府对开发商的行政干预与预售合同的效力区分开来。未取得预售许可证，完全可以由政府部门对开发商采取行政措施，如罚款、吊销营业执照等，但这完全不影响合同的效力，民事合同仍然要履行，至于开发商因行政措施而导致不能履行时，民事合同的目的落空，当事人可以寻求违约救济途径。(3)必须取得银行的同意。