1、可以委托，但卖方必须得通过司法公正，公正的时候那边会审批，委托和受委托人必须都到场，并都要拿有效证件。（卖方的配偶都得到场）。那委托到司法局查就可以认定真伪。这个可以放心2、抵押的话看房本就可以，上面会有抵押章，解压了就有解压章。在确认房本真的前提下就能确认是否抵押。有的房本还会放在银行。如果是对个人（拍卖行、金融公司等）的抵押是无法查的，只要合同签订的规范，对方是有违约责任的。如不符可依法提出诉讼，会赔你违约金。租赁的情况正常无法查，按规定租赁是需要到当地区税务部门（具体名忘了）交税并备案的。但现在很多都不交税不备案（国情）。如果是商用的那种基本都必须交税。过户后即使有租约，你也可以清退，毕竟是你的房子，只要签合同的时候没带租约，那就有权利，租户找麻烦也去找原房东