1、地理位置较为偏远，嘉定区是上海市较为偏远的郊区之一，马陆地铁站位于地铁11号线的终点站，距离市区较远，交通不便，导致该地区商业发展相对滞后。2、周边人口密度不高，马陆地铁站周边居民区较为分散，人口密度相对较低，且大多数居民属于中低收入阶层，购买力较弱，对商业的需求也就相应较低。3、竞争压力较大，嘉定区有多个商业中心，如嘉定新城、安亭商业中心等，商业竞争较为激烈，马陆地铁站周边商业难以与其他商业中心相比，因此商业吸引力相对较弱。4、地段开发较晚，嘉定区是上海市的新兴区域之一，马陆地铁站周边商业开发相对较晚，在开发初期可能存在一些不足之处，需要时间来逐步完善和发展。