2.该计算用的公式是：增值率=（评估净值-账面净值）÷账面净值×100％，因此得出评估增值率为20%。3.估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。《房地产抵押估价指导意见》 第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机承担，但使用者不当使用的除外。评估报告的有效期。