区别如下：1、土地性质不同。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售；普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。土地的使用性质为住宅性质。3、使用年限不同。商住楼的土地使用性质为综合用地或商业用地，根据国家土地法规定，商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年；根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。4、用途不同。商住楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子（或商住）；住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。5、落户不同。商业性质不能落户；住宅性质可以落户。