房屋面积小于实际面积分为以下情况。1、在较小误差范围内如正负百分之一以内，视为实测面积与暂测面积一致，买卖双方不再结算相关差价。2、在买方可接受的合理范围内如正负百分之三以内，买卖双方按合同约定的房屋单价重新结算差价，多退少补。3、超出上述合理范围的误差如正负误差超过百分之三视为卖方违约，买方有权终止合同，要求卖方按合同退还房价及其利息，并支付相应的违约金。【本文关联的相关法律依据】。《中华人民共和国民法典》。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。