租用写字楼时应该注意哪些问题

本文介绍了写字楼租金的计算方式、物业管理费和涉外办公楼租赁的相关规定和注意事项。在写字楼租赁中，客户需要注意实际租赁面积和租金的计算方式，以及物业管理费的水平和预付方式。在租赁涉外办公楼时，需要了解租赁对象的特殊性并遵守相关规定。此外，合同中还需要明确营业执照、车位和电话容量等问题，以及租赁税负担的相关规定。如有疑问，可以致电法广网进行详细咨询。

法律分析

首先，写字楼的租金报价是按照每天每平方米来计算的，并且会根据实际情况进行协商。例如，某写字楼的报价为“5元/平方米/天”。写字楼往往是一个大的房产证，并没有具体的物业划分为每个具体的租赁部分。承租人的租赁面积可与开发商协商。因此，租金必须按实际租赁面积计算，从而形成上述报价惯例。首次租赁写字楼的客户一定要注意这一点，根据报价方法来计算自己的实际租赁成本，从而做出合理的判断。其次，在写字楼租赁交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的支出，因为写字楼的环境和服务质量直接关系到物业管理公司的管理水平。每家物业管理公司的收费往往高低不一。因此，租赁写字楼时，要明确物业管理费的水平和预付方式。此外，还需要明确物业管理费的具体服务内容。物业管理费一般应包括公共部位和外墙的清洁、公共设施（如电梯）的维护和保修、公共部位的水电、工作时间的中央空调费和保安管理费。需要指出的是，纳入物业管理费的中央空调服务一般只在工作时间提供，即工作日上午9时至下午18时。如果您在非工作时间需要提供中央空调，您必须单独与物业公司协商，并单独付款。这对于IT公司和其他工作时间与日常工作时间不同的公司来说更为重要。第三，租赁涉外办公楼时，要注意租赁对象的特殊性。涉外办公楼不仅可以租赁给在中国境内设立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也可以租赁给境外股东在中国境内设立的企业，如外商投资企业、中外合资经营企业等），也适用于无独立法人资格的境外公司在中国设立的办事处。一般是海外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼不得出租给外国机构在华设立的机构。是否为涉外办公楼，须经政府外经贸委批准。

其他事项：对于营业执照，合同中必须明确出租人是否可以提供承租人申请营业执照的相关材料；对于车位，合同中必须明确出租人是否可以提供车位供承租人使用以及是否收取费用；对于电话问题容量方面，一些老办公楼可能会有电话容量的限制。对于电话容量要求较大的企业，应提前确认问题；至于租赁税负担，一般租赁产生的税费由出租人承担，出租人应向承租人支付租赁发票。还有其他问题，可以致电法广网进行详细咨询。

拓展延伸

在租赁涉外办公楼时，需要注意以下事项：

1. 合同签订：合同应明确租赁期限、租赁方式、租金金额、付款方式、房屋用途、维修责任等基本条款，并要遵循诚实信用、公平合法的原则。

2. 房屋权属：确保房屋所有权归出租人所有，无权处分或抵押给他人，以免在租赁过程中产生纠纷。

3. 房屋用途：确保房屋用途符合经营需求，避免产生法律风险。

4. 房屋交付：要求出租人按时交付房屋，并确保房屋交付时的状况与合同约定相符。

5. 维修责任：明确房屋维修责任，确保房屋在租赁期间内的维修得到妥善处理。

6. 解约条款：确保合同中有关解约的条款合法有效，以避免纠纷。

7. 支付方式：遵循合同约定，确保租金及各项费用的支付方式合法有效。

8. 保险责任：要求出租人购买房屋及附属设施的保险，以保障租赁期间内的风险。

9. 违约责任：明确违约责任及赔偿方式，确保双方在违反合同约定时的法律权益。

10. 争议解决：约定如何解决合同履行过程中出现的争议，避免纠纷扩大化。

综上所述，租赁涉外办公楼时需要注意的事项包括合同签订、房屋权属、房屋用途、交付、维修责任、解约条款、支付方式、保险责任和争议解决等。双方应遵循诚实信用、公平合法的原则，确保合同有效履行。

结语

写字楼租金报价是按照每天每平方米来计算的，并且会根据实际情况进行协商。在计算租金时，必须按实际租赁面积计算，从而形成上述报价惯例。物业管理费是除租金之外最重要的支出，因此在租赁写字楼时，要明确物业管理费的水平和预付方式，以及具体服务内容。在租赁涉外办公楼时，要注意租赁对象的特殊性，以及营业执照和车位的相关规定。对于电话容量问题，一些老办公楼可能会有电话容量的限制，企业应提前确认问题。至于租赁税负担，一般租赁产生的税费由出租人承担，出租人应向承租人支付租赁发票。如有其他问题，可以致电法广网进行详细咨询。

法律依据

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020-12-29) 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020-12-29) 第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020-12-29) 第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。