应缴纳土地增值税的公式

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

一、土地增值税的征税范围

按照《土地增值税暂行条例》及其细则的规定，凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都属于土地增值税的征税范围。

在界定土地增值税的征税范围时应注意以下三点：

（一）只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。

（二）只有有偿转让（指出售或以其他方式有偿转让）房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。

（三）地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。

二、增值额的计算

增值额是指纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。如果纳税人转让房地产收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。

增值额的计算公式为：

增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目

但纳税人如果有以下情形之一的，其土地增值税要按照房地产评估价格计算征收：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2、提供扣除项目金额不实的；

3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

所谓“隐瞒、虚报房地产成交价格”，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对该种情形，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

所谓“提供扣除项目金额不实”，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对该种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

所谓“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对该种情形，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。