土地储备的范围、数量和利用

调整存量土地，关键是按城市规划调整不合理的用地结构，对城市规划中确定的更新改造地块，原则均可列入储备范围，使在实施土地收购时可以编制切实可行的计划和留有选择的余地。规划用途决定土地使用价值，因此要择优收购开发潜力大、价格较低、规划用途与市场需求一致的地块。收购要进行效益评价。

通过储备土地，一个重要的目的是对土地供应总量进行控制，而只有土地储备积累到一定数量，才能使在市场土地供应短缺，地价暴涨时具备能力。但土地储备过多，会造成资金占用过多，而资金不足，储备量过小，就达不到土地市场的目的，如何科学地确定土地储备数量是一个重要课题。土地储备数量的确定要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、等若干因素，可通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得到最佳土地储备数量。

通过土地储备制度有利于实现城市规划，实现城市规划指导下的土地最优利用。例如可根据法定图则出让土地，即以法的形式明确土地开发范围、用途、容积率等要求，使土地供给与城市规划相一致，使弹性过大的城市规划增加刚性，也为根除土地寻租创造条件。

一、土地使用权出让概念是怎样的

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让应当签订出让合同。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第九条土地使用权的出让，由市、县负责，有计划、有步骤地进行。

第十条

土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。

第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：

(一)协议；

(二)招标；

(三)拍卖。

(四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市规定。

第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

第十

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。