如何区分首套房和二套房,二套房如何认定

首套房和二套房的区分主要体现在首付比例上。在一些城市,首套房的商业贷款首付比例为20%,而二套房的商业贷款首付款比例则达到了30%。此外,不同银行的房贷利率和首套房、二手房的认定标准也有所不同。对于二套房的认定,是以家庭为单位,既认房又认贷,且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明。认定标准包括此前贷款购买过一套房,贷款已经结清的再次贷款购房算首套;如果贷款尚未结清,

法律分析

首套房和二套房的区分主要体现在首付比例上。在某些城市，首套房的商业贷款首付比例为20%，而二套房的商业贷款首付款比例则达到了30%。

2、贷款利率的区别

如今各地房贷利率不断上涨，很多人也发现了，二套房的利率上涨比例肯定是大于首套房的，所以首套房和二手房贷款利率的区别在不同的银行、不同的城市差别不一样。

二、二套房如何认定

现行的二套房标准是以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。认定标准如下：

1、此前贷款购买过一套房，贷款已经结清的再次贷款购房算首套；如果贷款尚未结清，再次购房算二套。

2、如果个人名下有两套房的贷款记录，其中一套已经还清，另一套尚未还清，如果此时再办理商业住房贷款则认定为二套以上。

3、夫妻双方中一方婚前购房使用商业贷款，另一方使用公积金贷款，婚后如果两人以夫妻名义共同贷款。如果此前贷款已经还清，银行会根据贷款人的还款能力、信用状况等因素来确定贷款利率和首付比例，如果贷款尚未还清，则算二套以上。

4、准备结婚但尚未领证的，如果一方名下有房产，且房贷尚未还清，另一方没有任何房产和贷款记录，如果两人一起购房登记两人的名字，没有贷款记录的一方申请贷款，两人为共有产权人，办理银行按揭贷款的时候算二套房。

三、首套房认定标准是什么

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。

2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

3、全款买过一套房，贷款买房——算首套。

4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

拓展延伸

根据我国《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，首套房和二套房的定义和区分标准有所区别。

首套房是指购买人家庭首次购买住房，包括贷款购买的住房。对于贷款次数，规定是累计计算，而不是以贷款笔数计算。此外，首套房的利率也相对较高。

而二套房则是指购买人家庭已拥有住房，再次购买的住房。对于贷款次数，规定是以贷款笔数计算。同时，二套房的利率相对较低。

因此，如何区分首套房和二套房主要在于贷款次数的计算和利率的差异。在购买房屋时，可以参考以上规定，以了解自己购买的房屋是否符合首套房或二套房的定义，并了解相应的利率优惠。

结语

首套房和二套房的认定主要体现在首付比例和贷款利率上。在某些城市,首套房的商业贷款首付比例为20%,而二套房的商业贷款首付款比例则达到了30%。此外,各地房贷利率不断上涨,首套房和二手房贷款利率的区别在不同的银行、不同的城市差别不一样。认定标准包括贷款记录、房产情况、婚姻状况等方面。对于首套房认定标准,商业贷款已结清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时算首套;如果贷款尚未结清,则算二套以上。对于二套房认定标准,以家庭为单位,既认房又认贷,且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明,否则均按照二套房贷计算。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。