如何判断首套房和二套房的标准

公积金贷款和商业贷款在政策上存在较大差异。公积金贷款只承认公积金贷款记录,不承认商业贷款记录,同时与名下房屋数量没有直接关系。商业贷款则较为灵活,只要使用过即可算作第二套。未成年人名下有房地产,成年后会借钱买房,根据银行的“认贷认房”规定,如果不出售现有房地产,将按照第二套住房政策购房。在购房时要注意选择还款方式,以免影响贷款政策。

法律分析

公积金贷款和商业贷款在政策上存在较大差异。只承认公积金贷款记录，不承认商业贷款记录。也就是说，即使用商业贷款买房，但公积金贷款不用，买房还是第一位的。

同时，与名下房屋数量没有直接关系。即使名下有楼盘且不在限购房内，只要不使用公积金贷款，公积金贷款就是第一套房子。另外，我们要注意以下标准：

1如果你有房子，为你的成年子女买房

如果你的成年子女的名字写在你父母房子的房产证上，那么为你的子女买房，这将是第二套；否则，将是第一盘。根据新政策，家庭成员包括借款人、配偶和未成年子女，也就是说，未成年子女也属于家庭范畴。所以以未成年子女的名义申请贷款买房，就要按照政策执行第二套房子。

3未成年人名下有房地产，成年后会借钱买房。根据目前银行的“认贷认房”规定，如果他不出售现有房地产，他将按照第二套住房政策购房。如果按照以往的政策，只要未成年人的房产没有贷款，就不算二套再申请房贷。

4买房有全额付款，然后贷款买房

过去只使用“贷款确认”，现在增加了“房屋确认”。虽然没有贷款，但只要名下的房产能在房产交易系统中查到，如果不出售并申请贷款，也会被认定为第二套住房。

5有贷款买房，然后贷款买房后结清出售

目前，银行认定第二套房子为“认房认贷”，即贷款所购房屋出售后，虽然姓氏上没有房子，因为之前有贷款记录，再次申请房贷也将被视为第二套房子。

6有了房子，再用公积金买房

目前，公积金贷款政策比较严格，只要你有房子，即使你从来没有用过公积金贷款，第一次申请公积金贷款也会算作第二套房。婚前一方贷款买房，婚后以另一方名义买房，婚后户口不在一起，虽然户口不在一起，但他们在民政局有结婚登记。除要求借款人提供户口簿外，银行在审批贷款时还将要求借款人提供婚姻状况证明。已婚夫妇不能提供单身证明，所以再次购房时对方将被算作第二套房。只要央行的信用信息系统能查到房贷记录，那么即使离婚后房产被判给一方，另一方也会被认定为第二套住房。这使得很多试图“假离婚”规避第二套新政的想法也白费了。按照目前的政策，商品房不在限购范围之内，所以购买普通公寓还是第一位的。

拓展延伸

公积金贷款和商业贷款是两种不同类型的个人住房贷款。其中，公积金贷款是由住房公积金管理中心发放的，旨在解决职工及其配偶、父母、子女等家庭的基本住房问题；而商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，旨在解决其他居民的住房问题。

公积金贷款和商业贷款在贷款对象、贷款金额、贷款期限、利率、还款方式等方面存在明显的区别。具体来说，公积金贷款的贷款对象主要是职工及其配偶、父母、子女等家庭，贷款金额一般较低，贷款期限较长，利率相对较低；而商业贷款的贷款对象较为广泛，包括个人、家庭、企业等，贷款金额较大，贷款期限较短，利率相对较高。

此外，公积金贷款和商业贷款在还款方式上也存在差异。公积金贷款的还款方式为每月还款，而商业贷款的还款方式则包括等额本息还款、等额本金还款等多种方式。

在实际操作中，公积金贷款和商业贷款的界定一般由借款人向贷款机构提出申请时进行确认。对于一些特殊情况，如职工家庭中有一方已经申请过公积金贷款，另一方需要再次申请公积金贷款时，贷款机构可能会对借款人的还款能力、还款来源等方面进行严格审查，以确保贷款资金用于合法、合规的住房消费。

公积金贷款和商业贷款是两种不同类型的个人住房贷款，它们在贷款对象、贷款金额、贷款期限、利率、还款方式等方面存在明显的区别。在申请公积金贷款时，借款人应根据自身实际情况进行选择，确保所申请的贷款类型符合自己的住房需求。

结语

公积金贷款和商业贷款在政策上存在较大差异。只承认公积金贷款记录，不承认商业贷款记录。同时，与名下房屋数量没有直接关系。需要注意以下标准：1. 如果已有房子，为未成年子女买房，这将是第二套；否则，将是第一套。2. 如果未成年子女名下有房地产，成年后会借钱买房，根据银行的“认贷认房”规定，以未成年子女的名义申请贷款买房，就要按照政策执行第二套房子。3. 如果未成年人的房产有贷款记录，不出售现有房地产，他将按照第二套住房政策购房。4. 买房有全额付款，然后贷款买房。过去只使用“贷款确认”，现在增加了“房屋确认”。5. 有贷款买房，然后贷款买房后结清出售，银行认定第二套房子为“认房认贷”，即贷款所购房屋出售后，虽然姓氏上没有房子，因为之前有贷款记录，再次申请房贷也将被视为第二套房子。6. 有了房子，再用公积金买房。公积金贷款政策比较严格，只要你有房子，即使你从来没有用过公积金贷款，第一次申请公积金贷款也会算作第二套房。

法律依据

城市居民委员会组织法(2018-12-29) 第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。

居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。

城市房地产管理法(2019-08-26) 第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29) 第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。