无法购房却签了购房合同，该怎么办？

购房人在签订合同前知晓无购房资格需赔偿，无权要求返还定金；签订后限购政策出台，双方无需承担责任，应返还定金；出卖人明知无购房资格，应返还定金。根据最高法院解释第四条，出卖人收定金作为合同担保，当事人原因未能订立合同应按定金规定处理；因不可归责于双方原因导致未能订立合同，出卖人应返还定金。

法律分析

如果是购房人在签订合同之前就知晓其没有购房资格，购房人应当承担出卖方的损失赔偿责任，无权要求返还定金。如果是签订之后出台了限购政策，这属于不可归责于双方的原因导致的，双方无需承担责任，应当返还定金。如果是出卖人明知其没有购房资格的，此时也应当返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

拓展延伸

购房合同纠纷解决方法及法律指导

购房合同纠纷是一种常见的法律问题，当无法购房却签了购房合同时，您可以采取以下解决方法。首先，您可以与对方进行沟通，尝试协商解决纠纷。如果协商无果，您可以寻求法律援助或咨询专业律师，了解您的权益和可行的法律途径。根据合同条款，您可以考虑解除合同、要求返还定金或索赔赔偿等。在解决纠纷的过程中，建议您保留相关证据，如合同、付款凭证、沟通记录等。此外，了解相关法律法规和判例也很重要，以便更好地维护自己的权益。请注意，以上建议仅供参考，具体操作还需根据具体情况和法律规定来决定。为了确保您的权益得到保护，请及时咨询专业律师。

结语

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，购房人在签订合同前知晓自己没有购房资格时，应承担出卖方的损失赔偿责任，无权要求返还定金。而如果限购政策是在签订之后出台的，双方无需承担责任，应返还定金。如果出卖人明知购房人没有购房资格，也应返还定金。根据法律规定，出卖人收取的定金应按照相关规定处理。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。