婚前房子出租，租金如何分割？

婚前房屋出租的租金应认定为夫妻共同所有。根据法律规定，夫妻在婚姻期间所得的收入、投资收益等均属于夫妻共同财产。房屋租金并非孳息和自然增值，而是投资收益，因此应归属于夫妻双方共同所有。对于一方婚前付首付、婚后共同还贷的房产，在离婚时应根据照顾女方和子女利益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。总之，出租房屋的租金应被视为夫妻共同财产。

法律分析

一、婚前房子出租租金是共同财产吗

根据法律规定，夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是夫妻共同财产。

但房屋租金不是孳息，它是由市场的供求规律决定，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，是一种经营行为。

当事人将个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同经经营管理，包括维修、修缮;所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后的收入，因此，除非夫妻双方另有约定，婚姻期间取得的租金一般应认定为夫妻共同所有。

《民法典》第一千零六十二条

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十六条

夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

二、一方婚前付首付，婚后共同还贷的房产，离婚如何分

1.双方协议处理。

2.协议不成，可以判决房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

3.双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾女方和子女利益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

4.双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金已还利息)×离婚时房屋的市场价值。

出租房屋，并不是一件简单的事情。不像银行存款，放在银行，它就会产生利息。不像房产，随着供需关系、市场行情，价值增长。房子租出去，出租人要尽到相应的管理、修缮义务，在订立租赁合同前后，都免不了投入时间和精力。因此，房产租金，并非孳息和自然增值，而是投资收益，应归属于夫妻双方，系夫妻共同财产。

结语

根据法律规定，《民法典》第一千零六十二条和《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十六条，婚姻期间取得的房屋租金应认定为夫妻共同所有，属于夫妻的共同财产。此外，对于一方婚前付首付、婚后共同还贷的房产，在离婚时，双方可以协商处理，如果协议不成，可以判决房产归产权登记一方，并根据照顾女方和子女利益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金已还利息)×离婚时房屋的市场价值。因此，出租房屋所得的租金应视为夫妻共同财产，需双方共同分割。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。