什么是商品房包销，有何规定

商品房包销是指包销商以开发商的名义,在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房,按照约定支付包销价款并获取超过包销基价的溢价。这一方式解决了开发企业快速回笼资金、按预期时间回笼资金、部分转移销售风险的需求。在包销期限内,包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。如果出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人可以请求出卖人赔偿损失,但当事人另有约定的除外。

法律分析

商品房包销是指包销商以开发商的名义,在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房,按照约定支付包销价款并获取超过包销基价的溢价,包销期限届满后,由包销商将未售完的商品房自行购入的一种承包销售商品房的行为。

商品房包销方式，与开发企业自行销售、委托代理销售、委托中介居间撮合均有明显不同，包销解决了开发企业快速回笼资金、按预期时间回笼资金、部分转移销售风险的重要需求。房地产开发企业委托中介居间服务，由中介机构推荐购房客户实现销售模式也不能解决开发企业快速、可预期回笼资金的需求，也不会发生销售风险的转移，中介机构根据业绩分层，获取不同数额的佣金，并不会代替房地产开发企业承担销售风险。

律师补充：

在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

【法律依据】

《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条

出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第十七条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

结语

商品房包销是开发商与包销商之间的一种合作方式，通过包销商在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房，获得超过包销基价的溢价，解决了开发企业快速回笼资金、按预期时间回笼资金、部分转移销售风险的需求。与开发企业自行销售、委托代理销售、委托中介居间撮合等方式有明显不同，能够解决开发企业快速回笼资金、按预期时间回笼资金、部分转移销售风险的重要需求。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。