商品房包销中法律关系怎么看

1、开发商与包销商之间的包销关系

开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两个阶段两层关系：

第一阶段：在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。在这一阶段，包销商以开发商的名义进行房屋销售，如果房屋全部销售出去，那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此;

第二个阶段：在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。但是如果没有销售完毕，而在包销商与开发商之间又没有其他约定的，那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看，我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互的，而且双方都是为了自己的利益而行为，所以是一种交易关系。

2、开发商与购房者之间的买卖关系

从商品房交易关系来看，能够出售房屋的是房地产开发商，在形式上包销人也必须以开发商的名义进行销售，所以在形式上，或者说对于买受人来说，是与开发商签定商品房买卖合同的。享有售房主体资格的是商品房的所有人，即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房签订合同是由包销商与购房者实际完成的，但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者，包销商是以开发商的名义进行有关法律行为的。

3、包销商与购房者之间的法律关系

实际上，包销商与购买者之间是没有直接的法律关系的，它们之间的接触只是包销商以开发商的名义与购买者签定合同。但是包销商并不是该买卖合同的当事人，以开发商的名义与购买者签定合同，这只是包销商实现或履行包销合同的约定的义务而已。所以，购买者与包销商是没有直接的买卖法律关系。