房产私下过户给他人有没有效力

该案例涉及房屋共有权问题。原告李某父子共同出资购买了一套房屋,主要用于李父与其第二任妻子结婚居住。现老父将该房屋私下过户给了他人,引起了父子之间的争执。经审理查明,法院认为原告李父出资比例为35.5%,被告小李出资比例为64.5%。但是造成出资比例不均等的主要原因是被告小李进行了大额一次性提前还贷14.7万元。考虑到原告已年近七旬,相对而言另行置业的能力较弱,法院判决该房屋判归原告李父所有较适宜。

法律分析

一、李某父子将房产私下过户给他人是否具有法律效力？

在前几年，李某父子共同出资购买了一套房屋，该房屋主要用于李父与其第二任妻子结婚居住。如今，老父将该房屋私下过户给了他人，问这种行为是否具有法律效力？房屋的首付由李父承担，每月的贷款由其儿子小李支付，房产证上是李某父子俩的名字。但就在前几个月，小李多次要求将房屋的所有人变更为其一人，为此父子大吵过几次，还报了110。为何小李一改常态要求变更房屋所有人呢?原来，75岁的李父在别处还有一套房屋，房屋所有人为李父一人，在其与现任年轻妻子结婚两年后，李父瞒着儿子将该房屋转入其妻名下。小李为了此事与自己的父亲大吵，并坚持要将父亲现住的房屋过户到自己名下。在大吵几次后，李父一气之下搬了出去，并诉请法院要求对该房屋进行析产。

在庭审中，原告李父称其支付了房屋的首付7万元及定金0.5万元。并曾转账10万元至儿子名下用于还款。被告小李称其支付定金1。5万元，除每月还贷外还曾一次性还贷14.7万元和5万元。

房产私下过户给他人有没有效力

经审理查明，法院认为原告李父出资比例为35。5%，被告小李出资比例为64.5%。但是造成出资比例不均等的主要原因是被告小李进行了大额一次性提前还贷14。7万元。此大额还贷恰为双方因房屋的归属发生较大矛盾之后，原告提起诉讼之前，故法院认为在确定房屋的归属上不应仅仅依照双方的出资来确定，还应参考其他情节。考虑到原、被告是父子关系，原告已年近七旬，相对而言另行置业的能力较弱，而且对于一个古稀老人来说要重新适应新的环境相对较难，故从保护老人的角度，法院认为该房屋判归原告李父所有较适宜。同时鉴于房屋贷款全部结清，原告也明确表示有能力支付房屋折价款，故法院认为原告应给付被告小李房屋折价款54.8万余元。

二、房屋共有人能否办《房屋共有权证》

可以明确地说，房屋共有人可以办理《房屋共有权证》。

1、《房屋共有权证》同《房屋所有权证》一样，具有同等的法律效力。

我国城市房屋权属《登记管理办法》第30条规定：“房屋权属证包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》”。第31条规定：“房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这就明白无误地说明：包括《房屋共有权证》在内的房屋权属证书，是权利人拥有房屋权利的惟一合法规定，是房屋产权登记批准机关——房地产行政管理部门颁发给房屋权利人的惟一法定凭证，显然受国家法律保护。

2、房屋共有权证书的房屋共有，实质上是指共有的房屋，由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。

这里所指的“共有的房屋”一般分“按份共有”和“共同共有”两种。

所谓按份共有，是指房屋共有人按照各自的房屋份额，对共有的房屋分享权利和承担义务;

所谓共同共有，是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。

3、颁发的方式和颁发的部门。

《房屋共有权证》颁发的方式，《城市房屋权属登记管理办法》第31条规定：“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份”。第33条规定：“式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发”。其他部门、单位制作的证书无效，不受国家法律保护。

4、共有房屋办理《房屋共有权证》产生的条件。

(1)房屋继承而产生的关系：由两个或两个以上的合法继承人，同时继承一套房屋的，可以按份共有，即房屋共有人，按照各自的房屋份额，对所继承的共有的房屋申请办理《房屋共有权证》;也可以按共同共有，即房屋共有人对共有房屋申请办理《房屋共有权证》。

(2)房屋买卖而产生的关系：由两个或两个以上的个人或法人，同时出资购买一套房屋，一般按份共有，即按出资比例由共有人共同申请办理《房屋共有权证》。

结语

根据法院审理查明的事实，李某父子将房产私下过户给他人是否具有法律效力？答案是否定的。虽然李某父子共同出资购买了房屋，并且房产证上也是李某父子俩的名字，但是由于小李进行了大额一次性提前还贷14.7万元，导致其出资比例不均衡。同时，小李还曾一次性还贷14.7万元和5万元，因此法院认为在确定房屋的归属上不应仅仅依照双方的出资来确定，还应参考其他情节。考虑到原、被告是父子关系，原告已年近七旬，相对而言另行置业的能力较弱，而且对于一个古稀老人来说要重新适应新的环境相对较难，故从保护老人的角度，法院认为该房屋判归原告李父所有较适宜。同时鉴于房屋贷款全部结清，原告也明确表示有能力支付房屋折价款，故法院认为原告应给付被告小李房屋折价款54.8万余元。另外，根据《房屋共有权证》的相关规定，房屋共有人可以办理该证书，因此房屋共有人可以办理《房屋共有权证》。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。