物业合同纠纷中的抗辩权是什么

物业服务合同作为典型的双务、有偿合同，在合同的履行过程中，物业管理企业提供的服务与业主支付物业费用是双方互负的具有牵连性和对价性的债务。基于《民法典》的相关规定，双务合同中，当事人双方的权利义务具有平衡性与复杂性，在法定的条件下，当事人一方享有对抗对方的履行请求权，即暂时拒绝履行其债务的权利，包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。由于当前我国司法实践中，物业服务的案件多数是由于业主因物业服务企业未适当履行合同约定而行使抗辩权，因此本文仅对同时履行和先履行抗辩权进行研究。

物业服务合同中，物业服务企业不履行或不完全履行合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并于其未消除瑕疵或另行履行前，得行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费用。

一、拒绝履行形式是什么？

实践中，业主行使抗辩权，拒绝履行付款义务的理由多种多样，以下三种常见形式进行阐述。

（一）以提供的服务与合同约定不符为由的抗辩

一般而言，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，业主与物业公司往往对物业管理的标准认识上存在较大差距。而该类型案件中，多数业主往往以物业服务企业提供的服务项目、质量标准与合同约定存在差距作为抗辩事由行使抗辩权，如提出物业服务企业没有认真打扫小区、小区环境脏乱、公共设施毁损未及时修理、绿化不到位等理由拒交费用。

（二）以在物业管理区域内财物失窃受损为由的抗辩

近年来，业主在小区内丢失财物，进而认为物业公司没有尽到安全保障义务而拒付物业管理费用，甚至将物业公司诉至法院要求赔偿的纠纷日益增多。物业服务企业的安全保障义务主要是指为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，所进行的值班、看守、巡逻等行为。通过履行上述义务，在可以预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的安全的生活环境。诚然，作为物业服务企业，必须严格按照合同约定尽到“善良管理人”的注意义务，但也不应将其保障义务进行无限放大。

（三）以房屋空置未享受服务为由的抗辩

实践中物业服务合同在很多情况下是由业主委员会代为签署，而在部分业主投资需求购房的情况下，房屋往往长期处于空置状态。因此，部分案件中就有当事人提出其并不是物业服务合同的当事人，也没有享受到物业服务而拒绝缴纳物业费。