房款还有贷款怎么过户

虽然根据法律规定，有贷款的房子是无法上市交易的，但是在实际交易过程中，二手房交易双方可以通过一些方法来交易有贷款的二手房。常见的方式有三种：

1、房东提前还款

既然房屋抵押在银行，那么就意味着房东只要能凑齐房款提前还贷就能顺利解抵押，房东可以采用各种方式来凑钱，然后到银行全部还清贷款，拿着银行开具的贷款还清证明以及他项权利证就可以到房产管理部门解抵押了，房屋解抵押后，房东就可以拿到产权证与购房者进行交易。

2、房东利用购房者的首付款还贷款

如果房东凑不到钱没办法解抵押怎么办？这种情况下，往往房东希望用购房者支付的首付款来还贷，这个时候购房者要注意购房风险，否则你也不清楚自己支付的首付款会被房东用来做什么。

3、转按揭

转按揭是购房者比较喜欢的一种方式，那就是直接将房东的贷款转移到购房者身上，但是这种方式并不是所有银行都支持，只有小部分银行有这项业务，购房者需要提前问清楚。

一、办理转按揭的流程

1、原借款人向银行提出申请。

2、银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。

3、售房人和购房人签订住房转让合同。

4、购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。

5、银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

6、银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。

7、银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。

二、贷款房屋的过户流程

1、卖方需要把贷款提前还了，进行抵押取消，然后再进行房子过户手续办理。首先要双方同意协议变更，然后到公证处进场公证，卖方把贷款还清之后，买方才能取得房产证，进场抵押登记解除。双方按照公证协议书进行产权变更登记，把过户完成。

2、双方进行协商，向银行出示双方房产变更的协议书，让银行同意房产过户。

如果银行同意产权变更，借款人从卖方变成了买方，银行会给到证明，房子有抵押的情况下进行变更办理。

如果银行不同意产权变更，双方要先进行过户，把贷款还清楚，如果钱不够的情况下，可以让担保公司赎楼，然后再进行过户。

3、赎楼，卖方可以找担保公司把剩下的贷款还清，把房产证拿到手，进行过户登记办理，然后卖方再把借款还给担保公司。

4、我们中国法律不支持签协议过户。如果双方觉得这种方法不喝水，可以选择可靠的中介公司办理。双方需要给到中介公司手续费，卖方取得房产证时，可以把房子过户到买方名下。