开发商需退还房屋的情形有哪些？

本文介绍了购房者因房屋面积偏差、延期交房、擅自更改房屋规划设计、主体质量不合格、房产证不能按期办理、一房多卖或房屋已抵押等原因，有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿的相关法律规定。购房者在遇到这些问题时，可以通过法律手段维护自己的权益。

法律分析

开发商交付的房屋与合同约定的房屋面积存在3%的偏差，在验房时被发现。根据法律规定，如果房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3%，购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。

延期交房

超过合同约定时间仍未能交付新房，购房人催告后仍未在合理期限内交房，则购房人就有权解除买房合同，并要求开发商赔偿。

擅自更改房屋规划设计

当发现开发商变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者，则购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。

房屋的主体质量不合格

若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除房屋买卖合同并可要求开发商赔偿。

房产证不能按期办理

购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商或者出卖人的原因没有取得房产证的，购房者有权解除合同。

购房者未能办理银行贷款

若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除房屋买卖合同。因此项原因退房，开发商没有过错的不必承担赔偿责任。

一房多卖或者房屋已抵押

很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。另外，购房者如果发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除房屋买卖合同。

开发商有没有销售资格

一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，也可以成为购房者退房的理由。

结语

根据上述开发商违约的情况,购房者可以依法解除房屋买卖合同,并要求开发商赔偿。具体情况包括:房屋面积与合同约定存在偏差超过3%,延期交房超过合同约定时间,擅自更改房屋规划设计,房屋的主体质量不合格,房产证不能按期办理,购房者未能办理银行贷款,以及一房多卖或房屋已抵押等情况下,购房者有权解除房屋买卖合同,并要求开发商赔偿。同时,如果开发商没有销售资格,购房者也有权以此为由解除合同。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。