承租的店铺，突然不让经营了，怎么办？

案情简介：

X年X月，案外人王某（甲方）与赵某（乙方）签订《房屋租赁协议》，将其位于苏州市姑苏区X号二层楼房出租给赵某用于办公和经营。租赁期限为一年，租金为每年12万元。该合同第五条约定，乙方不得随意转让房屋，如要转让一定要经甲方同意。双方的合同租赁期限届满后，赵某又就该房屋与王某续签两年。

2018年X月X日，赵某又将其承租的楼房中右一间房屋（以下简称案涉房屋）出租给孙某办公和经营，租期一年，年租金为50000元。孙某将该案涉房屋用于开饭店后又将该饭店转租给张某，张某继续经营饭店。

2019年X月X日，赵某（甲方）与张某（乙方）签订《租房合同》，约定由甲方将案涉房屋出租给乙方办公和经营，租赁期限一年，年租金仍为50000元，张某向赵某支付3000元作为保证金，合同终止时如果乙方不拖欠水、电、物业费用等，甲方退还乙方的保证金。同年姑苏区沧浪街道“四类行业”整治专班向张某饭店发出通知要求其对饭店污水和油烟排放问题整改，如整改不到位不得经营。2020年X月，整改小组又通知张某厨房属于违章建筑即使整改过后也不能正常营业，因为按照规定该饭店的房屋面积不满足开饭店的要求，致使张某无法继续营业。为此张某委托本律师向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求赵某退还部分租金并赔偿停业的相关损失。

律师认为：

根据法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其不得以未经同意为由认定转租合同无效。如果本案中房屋所有权人王某对赵某的转租行为早已知晓但从未提出过异议，应视为其同意转租。

对于违章搭建的厨房部分，因未取得相关的规划许可，赵某、张某就厨房部分的合同约定无效。对于租赁合同中记载的苏州姑苏区X号右一间房屋，根据案涉房屋的结构，餐厅与厨房相连，且餐厅是通往厨房的唯一通道，餐厅与厨房在事实上已构成整体。被告赵某将案涉房屋出租给孙某使用时，孙某就将违章搭建部分作为厨房使用，与餐厅部分构成不可分割的整体。租赁合同中记载的姑苏区X号右一间房屋应系指餐厅及厨房的全部，而并非仅指餐厅部分。张某向赵某支付的租金实际应包含了餐厅及厨房。

对于案涉房屋无法继续经营饭店的真正原因系因该房屋的厨房部分属于违章搭建需拆除，如果厨房拆除后，案涉房屋就不再具备热食类食品加工制售的场所要求和条件。

对于被告赵某是否应该对张某饭店停业造成的相关损失承担责任一问题，赵某与张某虽签订的租赁合同并未约定出租人需确保承租人特定用途实现，但由于张某自从案外人孙某处转租了案涉房屋开始就经营饭店，赵某、张某于2019年续签合同时，被告赵某对于原告张某租赁案涉房屋系继续经营饭店是明知的，现因案涉房屋的厨房系违章建筑需拆除，导致原告无法继续经营饭店，致使案涉房屋被监管部门要求关停，被告赵某对此应负一定的责任，应该赔偿张某部分停业损失。

法院认为：

虑及承租人对于承租标的物是否为合法建筑以及是否满足其经营需求应负有主要的考量和判断的义务，故原告张某对于饭店关停产生的损失应负主要责任。被告赵某作为出租人，明知承租人特定租赁用途而未就厨房部分系违章建筑尽提示、说明和告知义务，应对饭店关停造成的损失负次要责任。被告赵某从王某处承租房屋时，其作为承租人，也应对案涉房屋的合法性进行审查，其因未尽必要的审查义务导致不知情并非其免责的法定理由。

本案经审理后判令：一、被告赵某于本判决生效之日起十日内向原告张某返还租金X元；二、被告赵某于本判决生效之日起十日内向原告张某赔偿停业损失X元。

律师温馨提醒：

作为承租人，在租赁房屋前，一定要先了解该建筑房屋的产权信息及其合法性，是否能够满足自己的经营需求，并在租赁合同中明确自己的租赁用途。如果涉及转租的，一定需先了解并尽量征求房屋所有权人的意愿。