买二手房，千万要注意这一点！

居民在个人购房时，应当注意，在不动产权登记机构查询自己有意购买的房屋，是否登记有居住权，以免出现房子归你，但你住不了的情形。一起来看这个案例。

妻子生前曾立下遗嘱，将房子留给弟弟，但丈夫李先生仍可常住。不过就在前段时间，李先生发现，妻弟把房子挂在了网上出售，不知道会不会影响自己居住？

事情是这样的。早在2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。2014年1月，不幸患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。

这年2016年初，许女士病逝后，在遗产划分时，经查，这套房屋为许女士的婚前财产。同年11月，法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有这套房屋的居住使用权。

自此之后，李先生一直居住在该套房屋内，而妻弟也未曾打扰。直到今年检出，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，他担心房子被卖了会影响自己继续居住，于是连忙拿着判决书到法院，申请居住权强制执行。法院也于2月26日执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

自2021年1月1日，民法典正式实施后，物权编就新增了居住权的相关规定。居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。

《民法典》第十四章：居住权

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

之所以在民法典中新增居住权，是因为在现实生活中，经常容易因为住房产权、土地征收等问题，权力与权利之间发生博弈。而新增的规定，可以很好地让年轻人居有其屋，老年人老有所依。对此，你怎么看呢？ 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答